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不動産投資について思う事

不動産投資について思う事


最近、ちょっと気になる事があります。
最近じゃなくて結構前からかもしれないけど。
それは個人の不動産投資。

多分、ランケンの読者の中にもやってる方がいらっしゃるんじゃないかと思います。
あんまりいい話にならないので、その人はこっから先読まない方がいいかも。。。

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不動産投資に夢があるのは分かるんです。
家賃収入ってある種の不労所得ですから。
ランケンも一時かなり調べたことあります。

分かったことは、ローン組んで自分の資産のはるかに上でやってる人が割と多いって事。
それってレバレッジ賭けてるって事なんですけど、分かってるのかなぁ。。。
しかも不動産って長期ですからねぇ。

さて、業者側の立場になって考えてみましょう。
日本の不動産デベロッパーやら建設会社やらって経営としてかなり苦しい状況です。
そもそも不動産系の会社があんまり潰れてないので、需要に対して供給サイドが圧倒的に多い。(つまり供給側は売るのに苦労する)

で、1部屋ずつなんて売ってたら売れ残りのリスクが出てしまう。
長期的に見て賃貸で維持は出来ない。
従って、個人に投資マンションとして買わせようって言うメカニズムになってるんだと思います。

プロが見たら長期的に維持できないんだろうと思うんだろうな。
もし、それが出来るならそういう賃貸専門業者がもっといないといけない。
何も金のない個人に無理やり売りつける必要って本当はなくて、法人のお金がある所が買って貸し出せばいいし、大きい会社だってたくさんあってもいいじゃないですか。

でも、あんまり聞かないですよね。
一方で、個人の不動産投資家と呼ばれる人はなぜか一杯いるし、本屋さんにもその手のマニュアルが並んでる。

考えられるのは、結局素人の個人を嵌め込んでるって事なんでしょう。
分かってるプロは、長期的なサステナビリティがないことはすぐ計算できちゃうんでしょう。

なので、個人投資家へのマーケティングの1つとして本が安く出回るし、セミナーもバンバンやられる。(FXと一緒)
個人的にはメチャクチャ違和感感じます、あの手の不動産投資セミナー。
FXと同じでレバレッジかけてるから、一時的に羽振りがいい人が出るのもよく分かる。

儲かるなら業者がやればいいのに。
そもそもたいして需要ないのに、マンション作り続けていかないと生きていけない業界が、最後にババ引く相手を探してるようにしか見えない。
FXやなんかの金融商品との大きな差は、不動産業界の構造不況と言う背景が見え隠れして、更に情報格差による嵌めこみ方がヒドイように感じる点です。

FXなんかでも、ヘッジファンドなんかの情報と個人の差って小さくはないなと思うんですが、それでもFXは流動性が高いのとインターネットによる情報革命もあって、個人とプロの差は比較的少ない。
これが個別株の小さい奴やコモディティ(特に農作物系)になると圧倒的に個人が不利になります。
流動性が小さくて、情報格差が大きいのは個人に圧倒的に不利。

これの最たるものが不動産投資。
一軒一軒違う上に、相場もあるようなないような。
最後に売れるかどうかなんてさっぱりわからない。(通常はまともに売れない)

業者側は売りたくてしょうがない。
欲の皮の突っ張った投資家はいつの間にか乗せられて、とりあえず物件を見に行く。
でも、個人は本来はマンションとか買えるお金ある訳じゃないじゃないですか。
家なんて一生に一回の買い物なはず。

そうすると、結局はお金の工面もビジネススキームとして組み込まれる。
その結果、住宅投資ローンと言う奴が出来ます。

銀行も個人に貸し出せる限界を貸し出します。
1億程度なら公務員とかならすぐに出ちゃう。

例え不動産投資がうまく行かなくても給与から返してもらえばいいんだもん。
生活が苦しくなっても知ったこっちゃないですよね。

至れり尽くせりなスキームが出来てて余り働かなくても儲かります的な所が嫌な感じ。
なんで人のためにそんなファイナンスまで含めた儲かるスキーム作るよ。

で、なぜかフルローンでマンションを一棟買ってたりします。
いわく、税金対策やら保険やらって言ってね。

今から30年から40年後の日本は4人に1人がいなくなる国です。
人口がそれだけ減っちゃうんだから、これは大きな流れとして不可逆です。
一棟買いなんてのが流行ってましたが、30戸のマンションを一棟買ったとすると7戸から8戸位は平均で空いしまうケイサンです。

中古のマンションなんてのは基本的に腐り方が早いので、数十年後には半分位が空き室になる可能性も考えられると思うんです。(下手するともっと。。。)
日本の地方の状況に近い部分が都市部にもかなり出てくるでしょう。
(最近、都内の雑居ビル、結構あいてる気がするし。。。まぁ、あれだけ東京駅の周りをガンガンと開発すれば周辺に影響が出ない訳がない)

ちなみに、ランケンのマンションの近所にある市営マンション、やっぱり築30年超えてるものがあって、これが空室率50%を超えてるんだそうです。
ややこしいことに住人が高齢化しています。
つまり、住人自体が悪い言葉で言えば不良債権化しちゃう。

市営マンションはどうするかと言うと、とりあえず建て替えるそうです。
今いる人は一旦引っ越してもらって完成後に再度入居するって具合。

市ならマネージできるんですよ、コレ。
でも、個人投資家だったらどうなると思います?

立ち退き交渉して、再度ビルを建てなおすためのローン組んでって事になるんですよ。
ローン組めると思いますか?数十年後。。。

1つうまく行く可能性は、インフレで地価が上がった時。
ちょっとやそっとの地価上昇ではダメですが、今の金融緩和が大きなインフレを引き起こすのであればあり得ます。
もっとも、日本の土地が上がる可能性はそれでも余り高くないとは思うんですが。。。

この場合は、土地を担保にしてローン組めるかもですよね。
もしくは、売り抜ける事が出来るかもしれない。

でも、もしうまくいかなかったらどーなる?
家賃収入でローンを返すモデルが一般的なようですが、そもそも家賃収入が止まった時のリスクは投資家側です。
当然ですが、ローンは返さないといけないので、持ち出しです。(家賃保証なんてうまい制度もありますが、あんなの10年しかやってくれないですよ)

今、ギリギリで利益出てるマンションなんて、10年後にはほぼ確実に赤字でしょう。
ひたすらローンを払い続けるために別の仕事をしないといけないんじゃないかと思う。
入居者ない、売れない、返せないの三重苦。

空室が増えれば増えるほど、仕事を増やさないといけない位。
きっと大量の破産者が出ると思うな。
恐らく社会問題化する。

出口戦略なしに不動産やってもうまくいかないでしょう。

上にも書きましたけど、不動産ってやっぱり現物なので、インフレしないと厳しいと思うなぁ。
不動産やるなら海外の方が絶対いいと思う。

投資ってのは成長に賭けるもんだと思うんですよね。
だから期待値はプラスになるはず。

じゃなければ投機になる。
投機の場合は機会に対して賭けてるんですけど、不動産は機会として正しいのかって思うんです。
そんな機会がその辺の数千円程度の本に書いてあったり、インターネットで仕組みになって売ってますか?

どうも、その辺がゴチャゴチャになって、不労所得とかみたいなイメージでやってる人が多いような。。。
将来怖いよなぁって思いながら不動産投資見てます。

不動産やってる人、ゴメンナサイ。
ランケンはあくまでもマクロな観点から述べてます。
別に全員が失敗するとは思わないんですけど、もう少しマクロな観点で出口戦略ちゃんとありますかって思って書いたりしてます。
不動産に関して超素人なので素人の戯言と聞き流してください。↓
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テーマ:FX(外国為替証拠金取引) - ジャンル:株式・投資・マネー



コメント
この記事へのコメント
不動産投資はリスク管理が難しいと思っています。
言われているようにFXにしろ株にしろ流動性が十分に確保され、ロスカットは基本的にいつでもできますす。しかし不動産投資は下落トレンドに突入すればするほどロスカットしないといけないとわかっているにもかかわらず塩漬けにするしかない商品のように思っています。
 めっちゃハイリスクの商品だと思うのですが、ローリスクだと謳っているんですよねえ。
2012/09/30 (日) 17:38:33 | URL | クレル #qbIq4rIg[ 編集]
確かに不動産投資はリスクが高いですね。ですが、自分が居住することを前提にした場合、ミクロでならリスクを減少できると思います。
私は今まで居住用のマンションを2回変えましたが、2回とも購入価格より高く売ることができました。それぞれ6年、8年住んだ物件です。
共に有名私立小学校の徒歩圏内のマンションです。
マクロとしては確かに不安もありますが、
地域を限定してみると面白い物件はたくさんあると思います。
次、購入する際に参考にしたいと思いますので、今度は「居住用の不動産」を
テーマに書いていただけると嬉しいです。
2012/09/30 (日) 20:30:21 | URL | コーイチ #-[ 編集]
個人で土地持ってる人に賃貸アパート建てさせるビジネスモデルなんかは終わりかけな気がするんですけど、それでもまだ建て続けてるんで、よっぼど営業が上手いのか個人が無知なのかって思ってしまいます。今の日本で不動産投資ってローンまで組んでやることじゃないかなと。あと僕は仕事で不動産も扱ってるんですが、儲かる物件であればたぶん自分のとこで保有しますね笑。
2012/09/30 (日) 22:05:24 | URL | かねやん #-[ 編集]
長い記事ありがとうございます。
この記事、すごくいいですね。
思わず納得です。

今でも東京はあちこちでマンション建ててますが、絶対に売れ残ってあまると思う。
この建設ラッシュはちょっと異常ですよ。
2012/10/01 (月) 06:50:23 | URL | ぼつじじ #-[ 編集]
駐車場投資が欲しいんだけどなぁ
クレルさん

こんばんは。
そうなんですよねぇ。
不動産って個別案件の差が激しいので、その差がある事自体リスクなんですよね。

で、それを借金でやったらレバレッジをかけてる事と完全に同値なんですが、ローリスクとかって謳われちゃう。
それだったら原油をレバ2倍ぐらいでやった方がはるかにリスク低いと思うんですけどねぇ。



コーイチさん

こんばんは。
自分が居住するってよく言われてますよね。

あんまり詳しくはないんですけど、普通は築年数が高くなればなるほど価格は下がりますよね。
基本的にはマイナスに対して立ち向かわないといけないので、コーイチさんみたいにうまく出来る人はかなり少ないんじゃないでしょうか。
じゃないと、バブルですよね。

地域限定で見れば確かに面白いのもあるでしょうし、ランケンも相当お金が余ったらやると思うんですけどねぇ。
後は地震のリスクかなぁ。

ランケンの会社で6000万円の家を建てて、震災でやられて2000万円追加みたいな人いらっしゃいました。
不動産の怖い所ですよね。



かねやんさん

こんばんは。
土地持ってる人に賃貸アパート建てさせるビジネスモデル一時はやりましたねぇ。
最近、確かに聞かないなぁ。

最近、流行ってるのは駐車場かな。
あれはいい気がする。
土地があいてればすぐ出来ちゃいますからね。

駐車場投資ってないのかなぁ。
割とおいしいと思うんですけど。
マンション投資はあっても駐車場投資がないって事は駐車場ビジネスはマンション投資に比べてはるかにうま味があるって事ですよね、絶対(笑)。

そういうおいしいのは一般的には回ってこないんだろうなぁ。
書かれてるように儲かるやつは自分の所でやりますよね。



ぼつじじさん

こんばんは。
どうもありがとうございます!

個人的に危ないだろうなって思うのは幕張。
幕張とかって将来どーすんでしょね。
厳しいと思うなぁ。

東京の再開発って結構やられてるし、今後もやられるでしょう。
基本的には空へ向かって高いビルが出来る訳でしょう(東京駅前の郵便局デカイ)。

一方で、日本全体の人口が減ってきてたら高さが出てくるんであれば面積は小さくなるはず。(面積当たりの人数が増える)
当然ながら中心から遠い場所ほど影響を受ける。
そうなると幕張みたいなオフィス街が影響を受けるのが必然と言うものじゃないかと思うんですよねぇ。

あそこにいる会社って別に海が近くないといけないって訳じゃないし。

インターネットの時代に必ずしも東京の真ん中でないといけないって話もそんなにないかもですけど、やっぱり人に会って話をするってのはビジネスでは大事ですよねぇ。
2012/10/01 (月) 20:55:28 | URL | ランケン #-[ 編集]
一日遅れですが、こちらの記事にコメントを。

不動産、私は少しだけ持っています。
マンションなんて豪華なものではなく、
かなりの築年数のアパートです。

儲けは出てますよ。
結構めんどうなことが多いので、それなりに手間がかかるんですが、
手放す気はありませんね。ポイントは空き室を減らすためにどんな客層を取り込むかだと思っています。

ランケンさんの言ってるような不動産投資はまた別のことですかね。
最近土地信託とか○○賃貸ファンドみたいなのがよく出てますね。
光通信とか安愚楽牧場とかと似ている匂いがしますが・・・
いずれにしても、流行ものに素人が飛びついていい思いが出来るのは、
よくて一握りといったところでしょうね。
2012/10/01 (月) 21:41:10 | URL | ラッシュ #-[ 編集]
駐車場ファンド
ラッシュさん

こんばんは。
なるほどねぇ、客層か。

ランケンの言ってる不動産投資は不動産全般です。
不動産全般ですが、借金してやってるイメージかな。

駐車場ファンドないのかなぁ(笑)
これが出てきたらもう終わってますね
2012/10/02 (火) 23:30:41 | URL | ランケン #-[ 編集]
そうですよね
お久しぶりです、北東北のド田舎在住のnishiです。数年前に私はロバート・キヨサキの「金持ち父さん」を読み、不労所得を目指して不動産投資をしようと思い、実は一時期一棟マンションか一棟アパートをフルローンで買おうと思い、本を買ったりセミナーへ行ったりしてましたが、幸い(?)属性が悪すぎたのと、自己資金が少なすぎて不動産屋に全く相手にされずに悔しい思いをしてきました。しかし、ランケン氏のこの記事を読み、現在の国内における不動産投資はかなり無謀だということを、投資家としての観点から理論的に証明されて、非常にスッキリしました。まさかこのブログで不動産投資に関するランケンさんの意見を読めるとは思ってませんでした。今回の記事は私にはかなり説得力がありました。これからもこのブログを信じて投資活動を進めたいと思います。応援ポチッ。
2012/10/05 (金) 10:03:54 | URL | nishi #-[ 編集]
不動産市場をマクロで見てみました
Nishiさん

こんばんは。
ご無沙汰です!

ロバートキヨサキの不動産は結局サブプライムバブルだったって事ですよねぇ。
転売に転売できるなんて状況が続くってのがおかしい。
もっとも、当時はそれを支えるだけの金融政策やら金融商品もあったわけですから、あの当時の経済から考えると不動産投資が最も妥当だったんでしょう。

時代は変わりますね。
今年は株かコモディティかなぁ。
まぁ、買いでも売りでもうまく出来る人が強いのは変わらんかもしれませんね。

日本国内の不動産投資はランケンもだいぶ考えましたが、今のところ手は出さないつもりです。
どうせ下がるし、使いきれない位のお金持ちになってからでいいかなぁって(なるんかい?笑)。

マクロで見るとどこの市場がどうなるかが見えて面白いです。
それは不動産市場も含んでまして、大きく見ちゃうとランケンが今回書いたエントリーな感じです。
個別にはうまくやってる人もいらっしゃるでしょう。
ただ、誰もがうまく行く市場には見えないんだなぁ。

応援どうもありがとうございます!
2012/10/05 (金) 20:45:51 | URL | ランケン #-[ 編集]
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