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南アフリカ、住宅供給150万戸、一部はソロス関連

南アフリカ、住宅供給150万戸、一部はソロス関連


昨日から頭痛がしてます。
遊びすぎですな。。。
会社行ってだいぶよくなりましたけど、重い感じです~。

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南アフリカ政府は今後5年間で150万戸の住宅を供与することを考えていると述べました。
あまり、政府に依存してほしくないため、その後はなるべく政府としては離れていく方向にしたいとしており、賃貸や共用住宅の形となるそうです。

南アフリカで特に需要が大きいのが、低所得層と学生だそうです。
これらの需要により、現状230万戸が足りない状況です。
それって230万人がホームレスって話ではないとは思うんですが。。。

150万戸もの住宅を作るとなると相当なお金が必要になります。
南アフリカ政府も財政は当然厳しいものがあり、決して楽ではありません。

まずは、政府の住宅機構が2つあり、これを統合していくそうです。
3つ目はなんとジョージソロスがお金を出しているそうで、これは別物として独立路線を取るとされています。

なんとジョージソロスがこんな所で出てくるのか。
金額などは不明ですが、Open Society Foundationsから出てるんでしょうね。

ランドは相変わらず動かないなぁ。

相変わらず相場は動きが少ないですが、一応15500円を日経平均は昼間に超えてきました。
さっき、また15500円を割り込んでましたが、アメリカが弱い感じかな。
期近はコール売っていこうかなぁ


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南アフリカ、住宅バブルの兆しか?

南アフリカ、住宅バブルの兆しか?


昨日は昼寝のし過ぎで夜寝るのが遅くて寝不足気味です。
明後日はワールドカップが朝の5時からあるというのに。
基本的に夜型なので自信ないですが、ワールドカップとなればなんとか起きるでしょー。

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南アフリカの住宅市場が復活の兆しを見せています。
しかも、超高級住宅が売れています。

ケープタウンの高級マンションは4250万ランド。
広さは600㎡で4億円なり~。
おいおい、東京じゃないんだから、南アフリカの価格じゃないぞと。

このマンション、昨年は3450万ランドだったそうで、20%以上の上昇となっています。
インフレ考えても上がりすぎです。

また、首都プレトリアの家も1000万ランドとなっており、1億円です。
広さ、1600㎡。。。
うーん、どんな一軒家だろ。

こんなんを南アフリカ人だけでガンガン買って価格が急騰するわけはありません。
誰が買ってるかというと外人です。
お金が余ってる外人が資金を流し込んできてるわけですね。

いよいよ、南アフリカにバブルの兆候が見えだしたかな。
南アフリカ中銀も気にするでしょう。

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世界の住宅価格指数

世界の住宅価格指数


昨日はランケン経済英語スクールでした。
イントロもあって、6人ぐらいの方に来ていただきました。
学生さんも1人来てくれましたね。

留学を考えてるそうですが、話を聞いてて心配になりました。。。
まだ考え始めた所なんでしょうが、留学は時間とお金との戦いです。
うまくやるには現実的な目標設定とかがないと結果がだいぶ違うんですよねぇ。。

留学したいって言う人がランケンの所によく来ますけど、コーチングみたいなのがいるのかなぁと思ったりします。
留学って500万円とか普通にかかっちゃいますし、方向性とかゴールを間違えないようにしないと、人生が大きく変わってしまいます。
ランケンはある程度うまくやった方だと思いますけど、うまく出来ればリターンはそれなりに大きいでしょう。
でも、うまくやれないと下手すると就職もできなくなっちゃって追い込まれちゃいます。

チャレンジして欲しいとは思うんですけど、ハイリスクハイリターンな部分はあるんですよね。
どこまでヘッジ出来るか、場合によっては留学の時期を動かすとかまで考えてやらないといけない。
留学業者はそういう事まではアドバイスしてくれないでしょう。
どっちかっていうと無理矢理でも行かせちゃう。

そう言う戦略的に考える部分って、世界の位置と自分の立ち位置が分からないので、意外と難しいんですよね。
ダルビッシュじゃないですけど、間違った練習(勉強)をどんなにしても、やっぱり結果は付いてこないし。

方向性を整えてあげる人がいた方がいいとは思うし、金銭的な面も含めて折り合いをつけないといけない部分はあると思うなぁ。
無知につけ込まれて留学業者に乗せられてはいけないし、こっちが利用する位に考えないと。

脱線しました。
本題。

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ランドは現在1ドル8.87ランドぐらいまで下がっており、昨年10月のストライキにおける1ドル9ランドの安値に近づいてきています。
南アフリカでは8.87ランドがちょっとしたサポートになるだろうと分析されていますが、通貨下落に伴い投資家が南アフリカ国債をランド下落で売っていると言うのがちょっと気がかりではあります。

一方で、南アフリカ株価は上昇しています。
南アフリカのベンチマークとなる株価指数はTop40と言うものと全株価指数(FTSE/JSE All Share)と言う2つがあります。前者が日経225で後者がTopixと言った位置づけです。

このFTSE/JSE All Shareは40000ポイントを初めて超えまして、サブプライム前の高値32000ポイントを大きく超えています。
ランドの下落とストライキの収束がかなり後押ししていると思われるのですが、世界的な株高もあって非常に強い状況が見て取れます。

株高をここまで正当化する理由は正直あまり見当たらないと思いますし、他の先進国に比べて高いので、バブルの懸念はあります。
ただ、全ての資産価格が上昇している訳ではありません。特にバブルの代表の1つの住宅価格は名目もあまり上昇していなくインフレ率5%のはるかに下で推移しているため、実質価格ではマイナスです。
特に2012年は名目でもマイナスだったため、住宅価格に関してはバブルと言う感じはしません。

エコノミスト誌の住宅価格指数によると南アフリカの住宅価格は2000年を100とすると現在400ポイントとなっており、およそ4倍となっています。
これだけ見るとバブルですが、サブプライム前の高値が350ポイントであり、過去4年間で350ポイントから400ポイントへの上昇は強いとは言い難いものがあります。

他方で、世界の不動産価格の観点から見ると、他の国に比べると株価同様に上昇を続けているのも事実です。
これも実質としては高くないのは先に書いた通りですが、今後どうなるかは気にかかります。

HoucePrice20130120.png


日本の株価は今までの出遅れ分もあり、非常に強い勢いを持って上昇しています。
世界全体でも2013年は全体として考えればそれほど悪い事にはならないとは考えています。
この世界の株価上昇が南アフリカの株価や住宅価格にどのような影響を与えるかは気になりますね。

それにしても、日本の住宅価格。。。
ため息出ちゃいますね。。。

不動産投資ってどうしても国内はやる気しないな。
香港スゴイですね。
まだ行くと思うなぁ。

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南アフリカの不動産価格とか

南アフリカの不動産価格とか


2,3日前に書いたスペイン株価指数上に来ましたね。
上も下も書いたので当たり前か。(笑)

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また昨日の南アフリカの株価指数が過去最高って記事で、南アフリカの不動産どうなってるんだろうなんて書きましたが、やっぱりかなり高いみたいです。
南アフリカのインフレを控除した不動産の実質価格は過去44年間のトレンドより25%高いそうです。
そのため、実質価格としては下がらなくてはならないだろうとされています。

名目上の不動産価格は今後数年間は年率2%で上がっていくんだそうで、インフレ考えると低いですよね。
株価がこれだけ上がってるので、不動産も高いだろうとは想像が付きますが、ややバブルかな。

FRBやらECBやらの金融緩和は新興市場にお金が流れ込んでくる下地を作っています。
今みたいにリスクオンな相場だと南アフリカみたいにグローバルに市場を開放している国は上がりやすい所です。

FRBの金利引き上げは2014年ですから、当面は南アフリカにもお金が流れ込んでくるでしょう。
怖いのは、民間債務の増加と政府債務の増加ですが、少なくとも政府債務はかなり警戒されているようなので、懸念は強くないと思います。
民間債務の方も、南アフリカ中銀の声明文を見ている限りは減っています。

なので、本格的なバブルには遠いでしょうが、バブリやすい世界経済。
と言う所で、南アフリカの株価やランドもボラが大きくなるように思います。
ボラが高い状況が予想されるんで、南アフリカ株価指数のオプションやりたいなぁ。(また、マニアな事を書いた。。。)

そういや、最近日経平均のオプションやってないけど、どうなってるんだろう。
あんまり株価動いてないから、やりにくいんじゃないかなぁ。

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モノポリー

モノポリー

モノポリーっていうゲームご存知でしょうか?世界的に有名なゲームですが、人生ゲームのようなスゴロクゲームで不動産の要素が強く、モノポリー(独占)という名前が示すとおり、いかに良い土地を取得してお金持ちになるかというゲームです。ゲーム参加者はお互いに土地の売買や交換を行なったりしながら富を蓄積します。

モノポリーは世界中にファンがおり、全世界で2億セット以上販売されました。日本にも日本モノポリー協会という団体があり、会長はあの糸井重里氏です。このゲームは各国毎にバージョンが異なり、土地名が違っていたのですが、2008年は投票によりワールドワイドエディションという世界版が初めて発売されました。

モノポリー協会

このモノポリー初の世界版の投票は世界からWebで投票されており、なんと投票総数560万票以上で世界を代表する都市22が決まり、その中にケープタウンが含まれる事になりました。しかも、候補となった都市は68あったのですが、人気第3位となっており、南アフリカでもニュースになっています。

輝く1位はモントリオールでゲーム上で最も高価な土地となります。2位はラトビアの首都リガ、世界遺産として有名な場所です。この2つがモノポリーで最も恐れられる土地であるブルーのスポットを獲得しています。ケープタウンはその次で、パリと一緒の緑のグループです。

東京も糸井重里さんの呼びかけもあり、無事選出されました。面白いのはドイツは入らなかったり、カナダが2箇所入ったりしていますね。中国も上海と北京が入っています。

ケープタウンは世界的に権威のあるのトラベル・アンド・レジャー・マガジンでは、アフリカNo.1の都市、世界では10番目のとして選ばれてます。今回モノポリーにも選ばれ、アフリカを代表する観光都市としてますます人気が出てきそうです。

モノポリーのその他の都市は下です。東京はぎりぎりで選出っぽいですね。下のリストの前にランキングお願いできますと幸いです。なんと、ブログランキング15位まで下降してしまいました…。ショック…。ケープタウンになりたい…。↓
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南アフリカ住宅市場

南アフリカ住宅市場

サブプライム問題によるアメリカの不動産バブル崩壊は世界中の住宅市場に影響を与えていますが、南アフリカの住宅市場も同様に影響を受けています。2007年までは堅調に上がっていましたが、他国と同様に2007年後半から住宅価格は冷え込んでいまして、7月は昨年同月比3%の上昇となっています。これは、1999年以来の低さだそうです。

南アフリカ住宅価格推移
南アフリカ住宅価格推移(2000年を100とする)

ABSA銀行では住宅価格の統計を、広さ毎に大中小の3段階と全セクターに分けて発表しています。小さい家は80㎡~140㎡、中ぐらいが141㎡~220㎡、大きいのが221㎡~400㎡です。小さい家でも日本だったら十分大きいように見えますね(笑)。国が広いというのはうらやましいですね。

上の図のようにアメリカやヨーロッパと違い南アフリカの住宅価格は名目上は下落してはいません。ただし、インフレ10%を勘案すると実質的には下落しているのが現状で、実質7.3%の下落となっています。政策金利12%では南アフリカの人がローン組んだら20%弱にはなるはずです。住宅市場は当然冷え込みます。

さて、ABSA銀行では今年一杯は住宅価格の冷え込みは続くとしており、恐らく2009年の前半に金利が下がり始めるまでは厳しい状況は続くとしています。その後は、回復に向かうとはしていますが、今後の経済状況次第な面は強くあります。

さて、南アフリカの住宅市場は2000年から比べて3倍になっていて、かなり高騰しています。それでも、ヨハネスブルグ近郊では数十億ランド(数百億円)規模の建設ブームが始まっています。特に大規模商業プロジェクトが数年前から始まっており、次の上昇相場に向けて動いています。

ABSAでも現在の経済状況は確かに厳しいが、完成までに時間がかかる事や今後金利引下げを考慮すると、非常にポジティブとまでは言いがたいが、それほど悪くないタイミングであると見ています。現在、決定されている建設プロジェクトは以下です。


■サントン市のメインにおける拡張と再構築18億ランド(約250億円)。2012年完成予定
■プレトリアにおけるショッピングセンター、ホテル、公園、レストラン、住宅、オフィスなどの土地開発60億ランド(約850億円)。今年10月開始、終了未定かな?
■インドのタタグループによる五つ星ホテルTAJホテルのプロジェクト5億5000万ランド(約80億円)。2011年に第一フェーズ完成予定で、その後第三フェーズまでに17億ランド(約200億円)かけ、87000㎡のオフィス、ホテル、住宅建設。
■プレトリアでTriangle Core不動産による10億ランド(約14億円)のショッピングセンター建設
■サントン市における6億ランド(約100億円)のオフィスタワー開発。2010年完工予定。
■Gautrain駅のショッピングセンター、ハイアットホテルの建設5億ランド(約70億円)の開発

など、大型プロジェクトが多く出ています。インド最大財閥のタタグループやハイアットホテルなどの外資も入っていますね。

これらはワールドカップ後に完成するものも多く、ワールドカップとは関係ない不動産開発となっています。上記はヨハネスブルグ近郊ですが、その他の地域でもポートエリザベスなどで25億ランド(約350億円)の開発が発表されています。ケープタウン周辺ももちろん堅調に成長しており、特に中間所得層向けの住宅需要が強い模様です。その他、まだ発表になっていないものも多くあるそうです。

現在の世界的な不動産バブル崩壊がどこまで長引くかにも大きく左右されそうではありますが、南アフリカの内需は住宅に関してはかなり強そうです。人気ブログランキングに挑戦しています。"南アフリカランド研究所"に多少なりとも価値があると思われた方は押してあげてください。↓
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南アフリカの生活水準

南アフリカ生活水準

南アフリカは人種も言語も多様であり、貧富の差も大きく生活水準には大きな開きがあります。ケープタウンでは本当に先進国並かそれ以上の生活を送っている人々もいますし、その一方で最低限の生活をぎりぎりで送っている人もいます。そんな中で企業は色々な生活水準の人々にマーケティングをしていく必要があり、LSM(Living Standards Measure)という生活水準を区分けして発表している研究機関SAARF(South African Advertising Research Foundation)があります。

このSAARFでは、現在生活水準(LSM)を10に区分けして毎年発表していて、どのレベルの人がどんなメディアを使ってどのような生活を送っているかが分かります。具体的な内容としては下の表のようになります。LSM1からLSM3ぐらいまでは水洗トイレすら無いような状況のようで(あくまで一般的にですが)、このレベルに現在いる人が18%います。

携帯電話の所持はLSM6ぐらいになってやっとですが、この人たちになるとお湯の使用が出来る人たちで月々の収入は4723ランド(約7万円)となり、上位4割になります。LSM8以上になると、だいぶ先進国の生活に近くなっており、LSM10は恐らく日本の一般家庭を超えた生活レベルでしょう。月々の収入も日本円換算でも30万円を超えており、南アフリカではかなり富裕層に属すると考えられます。家にはプールが付いてたりします。

このLSM、基本的にはマーケティングのセグメントに利用するものですが、南アフリカでは不動産市場でも使われていたりします。つまり、その地域にどのような層の人が住んでいてどう生活しているかが簡単に分かります。それを、表したのが下の図です。

LSM
SAARFより

やっぱり、ケープタウンに富裕層が集中しているのがわかりますね。後は、Gautengが比較的多いでしょうか。ここは、ヨハネスブルグがある所で、南アフリカ最大の都市があります。一方で、Rimpopoは相当貧困層が多いですね。ジンバブエと国境を接していますので治安面も含めて色々と厳しいのでしょう。やっぱり、まだまだ新興国ですね。一ヶ月数万円で生活している人がかなりいる事が分かります。

LSMの表は下ですが、表の下まで見てもらえないと思いますので、人気ブログランキングの方を先にお願いできますと助かります。人気blogランキングへ

年齢、教育、収入 メディア 一般的な特徴
LSM1
(4.8%)
16~24か50以上女性
義務教育終了、地方居住、掘っ立て小屋
収入1058ランド/月(約1万5000円)
ラジオアフリカ系ラジオ 最低限の耐久財
LSM2
(11%)
16~24女性
義務教育終了、地方居住、小屋居住
収入1261ランド/月(約1万8000円)
ラジオアフリカ系ラジオ 最低限の耐久財
LSM3
(11.9%)
16~34
高校卒まで、地方居住、小屋居住
収入1613ランド/月(約2万円)
ラジオアフリカ系ラジオ
TV:SABC
アウトドア
電気、最低限の耐久消費財、宝くじ
LSM4
(14.4%)
16~34
高校卒まで
収入2022ランド/月(約3万円)
ラジオアフリカ系ラジオ
TV:SABC
アウトドア
電気、水、水洗トイレ、TV、ラジオ、電気ホットプレート、冷蔵庫、食事の持ち帰り、宝くじ
LSM5
(13.9%)
16~34男性
大学卒まで、都会に居住
収入2903ランド/月(約4万円)
ラジオ、TV、新聞、インターネット
映画、アウトドア
電気、水、水洗トイレ、TV、ラジオ、ストーブ、運動の開始、家の改修、食事の持ち帰り、宝くじ
LSM6
(16%)
25~34男性
大学卒以上、都会に居住
収入4723ランド/月(約7万円)
ラジオ、TV、新聞、インターネット
映画、アウトドア
電気、お湯、水洗トイレ、携帯電話の所持
LSM7
(8.5%)
35~49男性
大学卒以上、都会に居住
収入7579ランド/月(約10万円)
ラジオ、TV、新聞、インターネット
映画、アウトドア
全てのサービスへのアクセス
PC,DVDなど耐久財の保有、車の所有
LSM8
(6.2%)
35以上男性
大学卒以上、都会に居住
収入10015ランド/月(約14万円)
ラジオ、TV、新聞、インターネット
映画、アウトドア
全てのサービスへのアクセス
全ての耐久財の保有
LSM9
(7.2%)
35以上
大学卒以上、都会に居住
収入13500ランド/月(約20万円)
ラジオ、TV、新聞、インターネット
映画、アウトドア
全てのサービスへのアクセス
全ての耐久財の保有
LSM10
(6.2%)
35以上
大学卒以上、都会に居住
収入20278ランド/月(約30万円以上)
ラジオ、TV、新聞、インターネット
映画、アウトドア
全てのサービスへのアクセス
全ての耐久財の保有


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